Si parla e si scrive molto sulla riforma del Catasto. Tuttavia non so e non credo che molti cittadini si rendano conto della situazione concreta attuale. Fermo restando che i dati catastali non “fanno fede”, ma hanno un significato esclusivamente fiscale, e che io non sono commercialista, ma mi occupo esclusivamente dei risvolti civilistici, mi permetto di esporre alcuni dati di fatto.

• Un tempo – preistoria quasi – un immobile, un appartamento, era semplicemente identificato con: “piani n., vani n.”;

• successivamente furono introdotte – e ancora sono vigenti – le categorie (A/1, A/2 ecc.), le classi (1, 2 ecc.), i vani, che identificavano e identificano immobili di maggiore o minore pregio sulla base delle quali veniva calcolata la rendita (estimo);

• che evidentemente un vano della superficie di mq 15 non corrisponde a un vano di mq 25 o altro;

• che un modesto appartamento in zona centrale – ristrutturato talvolta a spese del proprietario – ha, evidentemente, un valore commerciale ben diverso da un modesto appartamento in zona periferica o non dotata di servizi;

• che quindi i valori commerciali possono spesso non corrispondere ai valori catastali.

A dimostrazione di quanto esposto, l’imposizione fiscale di una compravendita immobiliare era data dall’estimo catastale, mentre è oggi obbligatorio esporre l’autentico prezzo e dimostrare le modalità di pagamento dello stesso.

Sembrerebbe opportuna pertanto una verifica relativa alla superficie dell’immobile e al conseguente valore dello stesso, considerando pure la situazione “interna” dell’immobile, e quella della zona.

Tuttavia sembra estremamente difficile attribuire un valore commerciale a un appartamento, ad esempio, o a un ufficio, non soltanto perché è da ritenersi quasi impossibile una constatazione della situazione interna, ma soprattutto perché i valori commerciali variano – e molto – nel tempo.

Per arrivare a una soluzione sarebbe veramente necessaria una “squadra” di tecnici che – non si sa come – potessero adottare criteri anche di variabilità.

Per concludere, sappiamo tutti che, catastalmente, troppo spesso la titolarità dell’immobile non corrisponde a quella reale: si notano appartamenti intestati a persone defunte da anni e così via…

Si dice che anni or sono fu appaltata una revisione dei dati catastali a una ditta pugliese, la quale peraltro subappaltò l’incarico a un’impresa albanese, col risultato, ad esempio, che un immobile in Venezia, ubicato nel Sestiere di San Marco, fu posto in “via Battaglione San Marco”. Incredibile.

Questa la situazione: che si può fare allora?

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