Affitti brevi, si faccia subito il regolamento

C’è l’occasione per la disciplinare le locazioni a uso turistico in modo che esse ritrovino un equilibrio con quelle di lunga durata (residenziali) L’Amministrazione veneziana può intervenire sul destino del patrimonio abitativo: case per residenti o alloggi per turisti?
MARIO SANTI
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Come i lettori di ytali sanno, un gruppo di persone e associazioni veneziane e Andrea Segre hanno promosso una campagna tesa a riequilibrare il rapporto tra locazioni brevi (a uso turistico) e di lunga durata (a uso residenziale), sempre più squilibrato a favore delle prime.
Non solo a Venezia, ma in tutte le città ad alta tensione abitativa.
C’è una proposta di legge, pronta per essere portata in Parlamento.  
Il testo è in evoluzione, e sta raccogliendo contributi e pareri tecnici e politici, con il coinvolgimento delle città dove la pressione del turismo sulla residenza sta diventando insostenibile.

La campagna A.T.A. ha fatto segnare un primo punto a suo favore, con l’approvazione (grazie a un emendamento presentato dal deputato Nicola Pellicani) della possibilità che almeno il Comune di Venezia possa già disciplinare – con un Regolamento – le locazioni brevi (turistiche), in modo che esse ritrovino un equilibrio con quelle di lunga durata (residenziali) 

Il testo dell’emendamento

Allora, in attesa che il nuovo Parlamento affronti in modo organico la disciplina della materia, (magari inserendola nella Legge 9 dicembre 1998, n. 431 – Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo), il Comune di Venezia ha un’opportunità per trasformare in fatti le parole tante volte spese favore di un riequilibrio tra uso turistico della città e opportunità offerte ai residenti in termini di lavoro, servizi e, prima di tutto residenza. 

Si tratta della predisposizione di un Regolamento comunale, finalizzato, come recita l’emendamento, a ”favorire l’incremento dell’offerta di alloggi in locazione per uso residenziale di lunga durata nella città storica di Venezia ”.

Ē un’occasione per dimostrare una capacità di governo della città che ha bisogno di due requisiti.

Un’idea sulla Venezia di oggi e soprattutto di domani: la scelta è tra due visioni: la prima incoraggia il prevalere di tutte le rendite speculativa legate al turismo, individuato come unico motore per l’economia cittadina. La seconda punta su una pluralità di attività – dall’industria verde a Marghera alla centralità delle attività legate alla cultura; dall’artigianato – artistico e di servizio – alla (ri) nascita di un commercio di prossimità; dalle attività di ricerca legate alla sostenibilità ambientale e alla lotta al cambiamento climatico al mantenimento di un ruolo importante, ma non esclusivo, del turismo, del quale sviluppare la dimensione esperienziale e qualitativa a scapito di quella quantitativa. E al fondo di tutto, la possibilità per vecchi e nuovi veneziani di trovare casa nella loro città.

Una volontà di governare il territorio attraverso indirizzi politici e ammnistrativi che lascino lo spazio alle iniziative private, ma dopo aver tutelato il bene pubblico. A partire in questo caso dalla difesa delle residenzialità.  E di farlo con il massimo coinvolgimento di cittadini, associazioni e soggetti attivi, rappresentanti  delle categorie interessate 

Vediamo come si potrebbe procedere, rifacendoci al testo della normativa appena approvata.

In coerenza con le disposizioni dell’emendamento (punto 1. a)) si tratta di inserire nella normativa di Piano sulle destinazioni d’uso

specifiche disposizioni regolamentari per individuare, in modo differenziato per ambiti omogenei, con particolare riguardo al centro stoico e alle isole della laguna veneziana, i limiti massimi e i presupposti per la destinazione degli immobili residenziali ad attività di locazione turistica breve di cui all’art.4 del decreto-legge 24 aprile 201. N.50. converto in legge 21 giugno 2017, n.96.  Le disposizioni regolamentari individuano le previsioni limitative nel rispetto del principio di proporzionalità, trasparenza, non discriminazione, di rotazione, tenuto conto della funzione di integrazione del reddito della locazione breve per i soggetti che svolgono tale attività in relazione ad una sola attività immobiliare.  

Un regolamento, insomma, dato che il punto 1.b) stabilisce che il Comune di Venezia

può stabilire – col regolamento-  che lo svolgimento delle attività di cui alla lettera a) per oltre 120 giorni, anche non consecutivi, di ogni anno solare, sia subordinato al mutamento di destinazione d’uso e categoria funzionale dell’immobile.   

Il punto 2. Stabilisce che il Regolamento sia periodicamente aggiornato in considerazione dell’andamento della popolazione residente. 

Mi sento di formulare qui alcune proposte di contenuti da inserire nel testo, auspicando che anche su ytali si apra una discussione capace di far pesare l’importanza di una scelta che il Comune dovrà fare dopo avere dato ascoltato e coinvolto la città. 

Nell’“oggetto” o nei “principi” va detto che il Regolamento introduce la possibilità per Comuni in ATA di regolamentare le locazioni brevi, allo scopo di salvaguardare l’utilizzo prevalentemente residenziale del patrimonio abitativo.

Questo fatto oggi copre un vuoto normativo rispetto ad altri paesi europei.

Lo fa con diposizioni adottate attraverso un Regolamento comunale.  Un atto che in sè non ha un ruolo primario nella gerarchia delle fonti, ma in questo caso attua di una norma primaria, quindi questo ne innalza il valore 

Nel merito si utilizza come riferimento il rapporto tra posti letto negli immobili che si danno in locazione breve e i residenti. Si prevedono soglie/limiti a livello comunale ma anche delle zone che appaiono più esposte al rischio di una colonizzazione turistica degli spazi abitativi. 

Nel caso di Venezia ritengo si possano prendere in considerazione l’intera città storica, comprese Giudecca Sacca Fisola, le isole (Murano Burano) e il Lido con Pellestrina. Ma è meglio essere in grado di misurare l’incidenza di zona del peso dei posti letto turistici sui residenti.
Resta il problema di Mestre e terraferma, che – anche se non citate dall’“emendamento”  possono essere fatte rientrare dal Comune, in nome dei principi – presenti nell’”emendamento” di “proporzionalità … non discriminazione”. .  

In nome dei principi di “trasparenza …di rotazione” le locazioni brevi devono essere tracciate e assegnate a mezzo concessione comunale per un periodo definito (cinque anni).

Come precisato dall’”emendamento”, la “concessione” può essere data dal Comune ai soli proprietari che intendono locare “una sola attività immobiliare”. Va ulteriormente precisato che per “attività immobiliare s’intende un singolo appartamento, non una palazzina o altro aggregato di appartamenti.

In questo modo la disciplina restringe il numero di immobili che possono essere offerti in locazione breve e la sua durata, fissata in non più di 120 giorni l’anno. Il Regolamento può consideralo un limite massimo, riportandolo a novanta.

Oltre questi limiti (gli “n” giorni anno e un solo appartamento posto in locazione breve) cambia la destinazione d’uso, da abitativa a “recettiva” (con tutte le conseguenze del caso).

La durata della concessione è di cinque anni. Questo limite consente al proprietario di rientrare da gran parte dell’investimento (perché l’esercizio della locazione breve non richiede di norma interventi strutturali rilevanti) e assicura un ricambio frequente dei beneficiari. 

Si coniuga inoltre, potenzialmente, con la destinazione a locazione residenziale a canone concordato dello stesso immobile qualora non si ottenga l’autorizzazione (ossia il cd. “contratto 3+2”, con i benefici fiscali connessi);

Con la procedura di selezione dei candidati potenziali va  favorita l’attitudine della locazione breve a fungere da fonte di integrazione al reddito:  Si tratta quindi di andare ad una rotazione tra i beneficiari (nel senso che vanno preferiti di volta in volta i candidati che non hanno già ottenuto in precedenza una concessione) e la più ampia distribuzione tra i richiedenti (nel senso che si deve evitare che un singolo soggetto – persona fisica o giuridica – raccolga più concessioni in relazione a più immobili – qui sarà da studiare l’uso intrecciato di banche dati anche per evitare l’uso di prestanomi …).  

Per questo si adotta il principio “un proprietario–un’autorizzazione”.

E veniamo al punto fondamentale.

I posti letto degli appartamenti concessi in locazione breve non devono superare una certa percentuale sugli abitanti. 

La soglia massima comunale del venti per cento potrebbe abbassarsi al dieci o al cinque per cento nelle zone più invase dal turismo. Cioè il territorio comunale può essere diviso in zone, (la città storica, Murano e Burano, Lido e Pellestrina, la Terraferma?; meglio individuarle sulla base dell’incidenza dei posti letto in locazioni brevi sui residenti)   

Nell’assegnazione delle concessioni si assicura una turnazione dei proprietari che privilegi quelli di un solo appartamento e successivamente quelli che accanto all’immobile concesso in locazione temporanea, mettano sul mercato altri immobili in locazione residenziale, anche usufruendo dei benefit che seguono. 

Il Comune favorisce, anche con incentivazioni di carattere economico, fiscale, procedurale  la collocazione degli alloggi che eccedono la soglia e/o di quelli che non possono rientrarvi nel mercato degli affitti residenziali.

Ciò avviene in primo luogo con formule (3+2 anni) che non pregiudichino la possibilità di porre successivamente sul mercato della locazione breve l’alloggio in questione, qualora ottenesse la concessione per il quinquennio interessato

In secondo luogo, con alcuni benefit per i proprietari:

  • Il Comune si fa garante di eventuali morosità da parte degli affittuari;
  • Il Comune favorisce la concessione ai proprietari interessati di fondi (legge speciale o edilizia convenzionata) per il restauro e la manutenzione degli alloggi, a fronte della firma di una convenzione che li vincoli al mantenimento degli affittuari per almeno quindici anni. (o di cedere al Comune l’immobile a prezzi predefiniti)

Il Regolamento deve affrontare infine il problema della retro datazione, cioè di come applicare le nuove regole ai casi in essere, cioè alle unità abitative attualmente offerte dai proprietari in affitto temporaneo oltre le soglie ammesse al livello di zona.

Il tentativo è quello di offrire un passaggio “morbido” e guidato dal Comune verso il mercato degli affitti residenziali di lunga durata, giocando sui benefit appena esposti.

Insomma, ci sono tutti gli elementi ed è il caso di partire. 

Spero che l’Amministrazione (il Sindaco ha già dichiarato il suo interesse alla regolamentazione dei fitti brevi, come d’altronde molti altri suoi colleghi delle città in alta tensione abitativa) i proprietari e le loro associazioni (la proposta non è certo contro i piccoli proprietari, che vengono anzi incentivati – penalizza solo le grandi proprietà speculative), i veneziani e soprattutto i giovani, gli studenti unìversitari, che vorrebbero lavorare a Venezia anche al di fuori del turismo e che aspirano ad essere i nuovi veneziani si trovino a discuterne con i promotori della campagna.

Per ora sulle pagine di ytali, ma presto spero nelle commissioni comunali convocate sul Regolamento. 

Le immagini del servizio (foto di Mario Santi) di riferiscono all’iniziativa del 30 agosto scorsa in Pescheria, la cena popolare organizzata dall’organizzazione non-profit Ata (Alta Tensione Abitativa) che ha riunito a Rialto più di duecentocinquanta persone legate dalla volontà di sostenere la proposta di legge sulla regolamentazione degli alloggi temporanei e, al contempo, puntare i riflettori sul varo del regolamento comunale veneziano.

Affitti brevi, si faccia subito il regolamento ultima modifica: 2022-09-14T17:34:22+02:00 da MARIO SANTI
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